نصائح هامة عند شرائك شقة | المستشار الدكتور / محمد الصعيدي

المستشار الدكتور / محمد الصعيدي 

نصائح هامة عند شرائك شقة

المستشار الدكتور / محمد الصعيدي 

وانت بتشتري شقتك لازم تاخد بالك من حاجات كتير تم تجميعهم  في أهم 13 نصيحة لو أمسكت بيهم وحفظتهم هاتأمن نفسك ومحدش يقدر يضحك عليك والنصايح هي : ـ 

1- روح لمكان الشقة والشارع مرة فى النهار ومرة ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلقا شديدا ومعاكسات للسكان. 

2- متسيبش فرصة لسمسار أو
مالك يوهمك أن الشقة لقطة علشان تشتريها.. دول اصحاب مصلحة.. انت اسأل كويس قبل الشراء، ولو اضطريت انك تاخد سمسار أول مرة، روح مرة تانيه من غيره واسأل فى المنطقة عن متوسط الأسعار من البوابين والسماسرة وإذا أعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقه.

3- لما تعجبك الشقة اتفاوض على السعر مع المالك وليس السمسار لأن بعض السماسرة يزيد ويتشدد أكثر من المالك لأن نسبته تزيد من المالك إذا أتى بسعر جيد للمالك.

4- متشتريش شقة بدون عداد، قيس مقاس شقتك بنفسك الشقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات، متشتريش على الرسم فيه اللي اشترى شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف.

5- حاول بقدر الإمكان تشتري من ناس محل ثقة وليهم مكان وموطن دايم، ولو كانت شركة تتأكد انها شركة لها سمعة طيبة ـ ولا تعتمد على اعلانات التليفزيون لأن كتير منها كان نصب ،  تأكد أن الشركة لها مقر وله اسم وسمعة وتنفذ التزاماتها في وقتها المحدد وده تقدر تعرفه من المشترين السابقين ، فيه شركات  كتير بتكون شاطرة قوي في المماطلة والضحك على الناس بخلي بالك!

6- لازم تتأكد من سندات الملكية للبائع وهى عبارة عن العقود اللي مع المالك هل هي صحيحة ولا لأ

 هل الشقة مشتريها مسجلة ولا بعقد محكوم بصحة ونفاذ ولا عقد بصحة توقيع ولا عقد من غير حكم صحة توقيع عليه (وده أخطر الحالات لأنه سهل جدا اصطناعه) هنا في الحالات دي تطلع على أحكام المحاكم ولا هل ملكيته بالميراث أو غيره لازم تطلع على إعلام الوراثة الخاص بهم وعددهم ونصيب كل فرد وأن يوقعوا جميعا على هذا العقد وفى حالة وفاة أحد من هؤلاء الورثة لابد أيضا يكون هناك إعلام وراثة له أيضا ويوقع جميع الورثة لهذا الوريث أيضا. لازم تتطلع على سندات الملكية كويس جدا علشان متقعش في فخ النصب مش بس كده كمان لازم تتطلع على سند ملكية الأرض تراخيص البناء كويس جدا وتقدر تتاكد من التراخيص المهمة من الحي والأحكام من المحكمة والبيانات من الشهر العقاري.

7- لازم تشترط على البائع انه يقوم بالتنازل عن عداد المياه والكهرباء والغاز فى العقد فى إقرارات منفصلة فى الشهر العقارى وأن يتم التوقيع على العقد أمامك.

8-اهم شئ انك تستلم الشقة بعد التعاقد مباشرة وتتأكد ان ملكيتك بتبقى اقوى بالاستلام مش بغيره ولو التسليم هايكون بعد فترة معينة لازم تختار الشخص الثقة اللي يكون قد تعهده لأنه ممكن مايوفيش بإلتزامه وتتعب انت وياه في المحاكم. لازم كمان تبدأ فورا فى إجراءات تسجيل الشقة كدعوى صحة ونفاذ أو عمل توكيل من البائع فى الشهر العقارى للبيع لك ولو مكانتش مسجلة تلزم البائع بالاقرار بصحة توقيعه على العقد في المحكمة كبند من بنود العقد..

9- فى البيع على أقساط يجب أن تثبت أرقام وتواريخ إيصالات الأمانة أو الشيكات فى العقد حتى لا يطالب بها مرة أخرى منفصلة عن العقد.

10- اوعى تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة بأى حال من الأحوال.

ودي المستندات اللي لازم تطلع عليها وتدرسها كويس جدا دراسته وبعد التعاقد تستلمها من البائع ودي بتكون جزء لا يتجزأ من العقد وهى:

-مستندات الملكية:أصل عقد البيع المسجل رقم لسنة سند ملكية البائع

-رخصة المبانى:صورة من ترخيص البناء رقم لسنة الصادر من البلدية

-شهادة التمويل أو المشتملات:أصل شهادة بالوصف والمشتملات صادرة . من البلدية

-إيصالات:آخر ايصال دفع للماء والكهرباء والغاز والضرائب بأنواعها

-الرسومات الهندسية: أصل الرسم الهندسى المعتمد من البلدية

-ملحق المواصفات: ملحق عقد موقع من المالك بالشروط والمواصفات العامة والخاصة

11-لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او ولم تشاهدها على الطبيعة.

12- أهم بيانات عقد بيع الشقة اللي تتأكد من انها مكتوبة في العقد قبل التوقيع عليه:

-اسم المشتري والبائع كاملا – رقم البطاقة (ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر) – عنوان محل الإقامة كاملا.

- بيان تفصيلي بالمبيع (سواء شقة – أرض فضاء – محل – عقار كامل) وبيان مساحته بالتحديد (العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد أعلى من نسبة 10%) .

- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية.

- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح.

-بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار او الشقة المبيعة وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار (وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) إضافة إلى ذلك يجب أن يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع (وفي حاله شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق من العقد).

-ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.

-يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسؤولية في حاله ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا. هذا إضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.

-لازم تخصم قيمة ضريبة التصرفات العقارية 2.5%وتدفعها بنفسك علشان هو عمره ما هيدفعهالك من تلقاء نفسه.

13- خذ معك محامي أو على الأقل استشيره فيما انت مقدم عليه، واطلعه على التفاصيل كاملة وخليه هو اللي يكتبلك العقد لمصلحتك، متسلمش بالعقد اللي يكتبه البائع لك لأنه في الغالب بيحط بنوده فيه.